Regularização de Imóveis
Engenharia Responde
Por: Redação | Categoria: Cidades | 26-06-2019 14:03 | 2325
O que é Regularização de Imóveis?
A regularização das edificações irregulares tem como objetivo legalizar construções erguidas sem prévia licença e à revelia da lei de zoneamento, do Código de Obras e Edificações e do Plano Diretor Municipal junto aos órgãos competentes, tais como Prefeituras e Cartórios de Registro de Imóveis. infrações em relação aos recuos e ao uso do imóvel, desde que permitidos na zona em que estiver localizado. Exemplos disso são corredores laterais que têm medidas menores que as mínimas permitidas.
O que pode deixar o imóvel irregular?
As situações mais comuns de irregularidade são:
- O imóvel não está no nome do proprietário ou ainda não possui o registro no Cartório do Registro de Imóveis.
- O imóvel não possui projeto algum registrado na Prefeitura. Assim, você paga um IPTU pelo terreno e não por área construída, logo, a prefeitura entende que o imóvel se encontra vazio.
- A planta do imóvel está desatualizada, pois foi feito alterações na construção, como o famoso “puxadinho”, sem autorização na prefeitura. Mais uma vez, você não está pagando o IPTU pela área realmente construída;
- O seu projeto foi aprovado, no entanto, o Habite-se não foi expedido pela Prefeitura, já que este comprova que seu imóvel foi construído de acordo ao projeto;
- O Habite-se foi expedido, porém, a construção não foi averbada no Registro de Imóveis.
Ou seja, a prefeitura precisa estar ciente do que se passa no seu imóvel. Logo, ela precisa ser devidamente notificada acerca das seguintes alterações da sua casa:
- Obra de construção total ou parcial, modificação, acréscimo, reforma e conserto de edificações em geral, marquises e muros;
- Parcelamento da terra, a abertura de logradouros e o remembramento;
- A demolição – sim, deve existir um projeto de demolição;
- Obras, reformas ou modificação de uso em imóveis situados em áreas submetidas a regime de proteção ambiental, em área tombada ou em vizinhança de bem tombado.
Porque Regularizar?
A regularização tira o imóvel da clandestinidade. Se o imóvel estiver irregular, pode sofrer ação da fiscalização a qualquer momento e ser multado pela infração que está cometendo ou ainda ter o seu negócio fechado. Uma vez regularizada a edificação ou o uso instalado, o proprietário pode registrar sua casa, ter legalizado o funcionamento da atividade comercial, ter acesso a financiamentos para reformar o imóvel ou comercializá-lo. Se estiver irregular, não é possível registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis.
Qual o processo para a regularização?
Devido à tamanha importância, a regularização de um imóvel deve ser realizada por profissionais qualificados e credenciados junto aos órgãos fiscalizadores, como CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e CAU (Conselho Regional de Arquitetura e Urbanismo) que garantem agilidade, segurança e economia de tempo e dinheiro.
A primeira coisa que o profissional contratado irá fazer é checar a documentação do seu imóvel e constatar se sua construção realmente pode ser regularizada. Em casos como construção com condições precárias de segurança para os usuários, ou construção em áreas indevidas, como áreas de preservação ambien-tal ou de ocupação especial, seu imóvel corre o risco de ser demolido. Caso a sua situação possa ser regularizada, o profissional responsável fará um levantamento das dimensões da edificação tanto externas quanto internas para elaboração do projeto de regularização verificando se a mesma está dentro das exigências do Código de Obras e Plano Diretor do Município. Será elaborado também um laudo de vistoria relatando as condições em que a edificação se encontra e dará orientações a você para que o processo na prefeitura seja aberto.
Como regularizar se o imóvel não tem o Habite-se?
Habite-se é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto e as exigências da região. Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Sem contar que a prefeitura tem o direito de cobrar multas porque a obra está irregular.
Para solicitar o Habite-se será necessário primeiro a regularização do imóvel por um profissional habilitado junto a prefeitura para posteriormente solicitar o Habite-se.
Como regularizar se a compra do imóvel foi feita por contrato de gaveta?
Isso acontece quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida. Então, é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o contrato de gaveta.
O risco maior nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Então, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele teria o direito de vendê-lo a outros interessados se quisesse aplicar um golpe – entre outros riscos.
Por isso, procure registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.
Assim poderá solicitar ao profissional habilitado que a regularização do imóvel seja feita.
Como regularizar se o imóvel não possui escritura?
A escritura (ou Certidão de Matrícula) é um documento que precisa ter registro no cartório. Ele regulariza o imóvel e mostra quem é o proprietário. Por isso, quando um imóvel não tem esse documento, o dono pode correr alguns riscos, como a perda dessa propriedade. Sem a escritura, a compra e venda desse imóvel só pode ser feita com um “contrato de gaveta”, também conhecido como contrato de compra e venda.
Se você adquiriu um imóvel sem escritura, saiba que dá para regularizar a situação – mas o valor é alto. Os custos para fazer a escritura chegam a 4% do valor do imóvel, sem contar uma taxa que costuma ser.
O principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. O motivo: as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não têm escritura. E mesmo que fizessem esse negócio, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.
Por isso, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente. Uma alternativa é encontrar os antigos donos ou herdeiros e pedir para a escritura ser lavrada, ou seja, emitida. Além da presença dos antigos proprietários, é necessário levar um título de compra para comprovar a negociação e registrar o imóvel. Esse documento é um protocolo que o cartório usa para registrar a existência do imóvel. Se você não encontrar os antigos donos ou os herdeiros ou não tiver nenhum documento que comprove a compra do imóvel, terá que procurar a justiça.
Nesse caso, o mais comum é mover uma ação por usucapião, comprovando que você está morando naquele imóvel há pelo menos cinco anos. Para isso, mostre contas, fotos ou leve algumas testemunhas.
O processo de regularizar um imóvel sem escritura costuma durar um ano e precisa de um advogado. Então, se você não conseguir uma consultoria jurídica de graça, provavelmente gastará 1% do valor do imóvel com o serviço do advogado particular.
Como regularizar se o imó-vel está em processo de inventário?
Dá para regularizar essa situação de duas formas: extrajudicialmente ou judicialmente. No primeiro caso, o inventário é feito em cartório, por meio de uma escritura pública, e é um processo muito mais rápido. Aqui, você deve ir a um Cartório de Notas e, com a ajuda de um advogado, pedir o inventário. Os valores para essa regularização mudam bastante conforme a dificuldade que o advogado terá para conseguir as documentações.
No entanto, existem três situações que obrigam você a pedir a regularização na justiça e ter o acompanhamento de um juiz. São elas: quando o falecido deixou um testamento, quando existem interessados no bem que não podem assumir o imóvel (por serem menores de idade ou estarem com problemas com a justiça, por exemplo) e quando existem opiniões diferentes sobre a partilha para os herdeiros. Nesse caso, você precisará ter mais paciência, pois o processo pode levar um bom tempo.
Depois que regularizei na prefeitura o que devo fazer?
Com o projeto aprovado pe-la prefeitura e o Habite-se, é hora de requerer a averbação, ou seja, o registro da construção junto ao cartório de imóveis da sua região. Só depois de regularizado junto à prefeitura e no cartório de imóveis que você poderá receber a escritura/matrícula averbada. Averbação é o ato que o cartório de Registro de Imóveis registrará na matrícula a construção feita no terreno.
O que o cartório solicita para a regularização/Averbação?
O Cartório de Imóveis solicita o projeto aprovado pela prefeitura acompanhado do Habite-se, pagamento da taxa do INSS (Junto à Receita Federal) e a respectiva CND (Certidão Negativa de Débitos) entre outros.
O que é a contribuição do INSS da obra junto à Receita Federal do Brasil?
É o pagamento do INSS de pessoas contratadas para a execução da Obra. As empreiteiras não realizam o registro dessa mão de obra, e consequentemente não recebem o INSS para futura aposentadoria, sendo assim o proprietário da obra é cobrado pela Receita Federal. Para o cálculo é necessário o projeto aprovado. O cálculo é feito conforme o enquadramento do padrão da obra e o uso. O valor geralmente é alto, mas existem possíveis descontos de até 50% do valor ou mesmo a decadência (isenção) total ou parcial desta taxa.
O que é a CND (Certidão Negativa de Débitos)
A CND é uma Certidão Negativas de Débitos, no qual informa o cartório de Registro de Imóveis que não há débitos e que a mesma foi regularizada junto à Receita Federal.
Para a liberação dessa CND se faz necessário criar a matrícula CEI, preencher a DISO (Declaração Informativo sobre Obra) e após esses procedimentos gera-se o ARO (AVISO DE REGULARIZAÇÃO DE OBRA), informando a Receita Federal sobre os débitos, onde após efetuar o pagamento libera-se a CND.
