Requisitos para aquisição, construção ou regulamentação de imóveis urbanos
Por: Redação | Categoria: Cidades | 08-02-2022 10:59 | 1082
Todo imóvel dentro do perímetro urbano deve seguir a Legislação do Município e necessita dos documentos que atestem e garantam o direito de propriedade do imóvel e também os documentos que detalhem e identifiquem a situação com relação à localização, dimensões e benfeitorias para que o registro fique completo, garantindo que esse imóvel esteja legal e regular.
O documento que garante o direito de propriedade de um imóvel é a ‘Certidão de Registro de Imóveis’ (CRI), uma certidão emitida pelo ‘Cartório de Registro de Imóveis’ local.
O processo da aquisição por compra do imóvel até o registro inicia-se em um ‘Contrato de Compra e Venda’ que em seguida deve ser convertido uma ‘Escritura de Compra e Venda’ no ‘Cartório de Notas’, documento que oficializa esse acordo entre as partes, podendo também ser iniciado direto na Escritura. De posse dessa escritura é possível prosseguir com o registro no ‘Cartório de Imóveis’. Existem os casos de herança, doação, entre outros, que modificam um pouco esse processo até o registro.
Normalmente, quando se trata da aquisição de um imóvel pronto para morar todos os processos necessários já foram feitos para o registro do lote e suas benfeitorias com as informações completas, e se não for o caso e essas informações estiverem incompletas é importante buscar um profissional habilitado para que sejam esclarecidos e solucionados esses detalhes, regularizando a situação do imóvel junto à ‘Prefeitura’ e à ‘Receita Federal’, para então finalizar o registro. O mesmo deve ser feito nos casos em que se adquire um lote para a construção ou um imóvel que será modificado, garantindo que os mesmos estejam legais e regulares.
Nos casos em que os imóveis estão com informações e documentos incompletos ou incorretos comparados a situação existente, é necessário o processo de regularização do imóvel, e em alguns casos, a retificação da área do lote, unificação ou desmembramento. Esses processos são feitos por meio do levantamento pelo profissional, que providenciará os projetos necessários, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), Laudos e anexos dos documentos do imóvel junto a Prefeitura. Em seguida poderá ser solicitado o documento de ‘Habite-se’ emitido pelo órgão. Posteriormente deve ser feito o processo de regularização junto à ‘Receita Federal’, inclusive dos impostos, geralmente por um contador, para que se consiga a emissão da ‘Certidão Negativa de Débito’ (CND) da obra que permitirá a partir daí, averbar todas essas informações na CRI, dando diversas garantias e seguranças ao proprietário, além de deixar o imóvel pronto para uma possível venda.
Nos casos de aquisição de um lote para construção, os processos são similares em alguns pontos, com muitas vantagens caso sejam realizados antes que se inicie a obra. Após a compra e a providência dos documentos que garantam a posse do bem, é necessária a busca de um profissional para que seja projetada a construção, através dos Projetos Arquitetônicos e Complementares, reunindo todos os documentos necessários, a fim de solicitar à Prefeitura uma autorização para construir, o ‘Alvará de Construção’, além do pedido de uma ‘Certidão de Numeração do Imóvel’, que também deve ser emitida pelo órgão.
O projeto feito por um profissional habilitado, bem como o seu acompanhamento, garante a segurança na execução dessa obra e diversos outros benefícios, incluindo a economia financeira e do tempo para construção. De posse do Alvará de Construção, o proprietário pode prosseguir com a execução da construção. Quando ela chegar ao término, solicita-se a ‘Carta de Habite-se’ e a ‘Certidão de Lançamento’ na Prefeitura, que após o pedido vistoriará o imóvel e emitirá os documentos, comprovando que está pronta para uso e moradia, e que a construção obedeceu aos critérios que foram apresentados no projeto previamente aprovado e dentro das exigências e legislações pertinentes. E então, semelhante ao processo de regularização, com o Habite-se em mãos, segue para o processo de regularização dessa construção junto à Receita Federal, adquirindo a CND para a averbação no registro do imóvel.
É bem comum verificar documentos irregulares em imóveis antigos, anteriores ao Plano Diretor ou às Legislações Municipais que exigem esses processos. Os custos na parte de impostos Municipais são mais altos nesses casos, comparados ao processo correto de aprovação do projeto antes da construção. Outra razão que torna mais viável e seguro a realização desses processos antes do início de uma obra, prevenindo também multas e impedimentos.
Os documentos completos e regulares além de comprovarem a propriedade do imóvel, garantem benefícios como a valorização do bem, evita possíveis multas e notificações exigindo a devida regularização, permitem futuras reformas e ampliações devidamente legalizadas, garante que o IPTU seja cobrado conforme a situação real e atual do imóvel, também facilita e valoriza em casos de venda, aquisição de seguros ou financiamentos, e em casos comerciais garante ainda que a empresa consiga o Alvará de Funcionamento, sem impedimentos por falta desses documentos e informações.
Diante disso, ressalta-se a importância de sempre manter todos esses documentos arquivados e em caso de dúvidas, procurar sempre um profissional habilitado (Engenheiro Civil, Arquiteto, entre outros) para esclarecimentos e providências.
Mirian Cristina da Silva - Engenheira Civil, graduada pela Universidade de Franca (UNIFRAN). Atua em São Sebastião do Paraíso-MG com Projetos, Consultorias e Laudos Técnicos, Execução e Acompanhamento de Obras.
